Comprar Cotas de Imóveis na Bolsa rende mais que Aluguel

Alugar imóvel para ter renda extra se sofisticou: ganhou status de aplicação na Bolsa de Valores. Trata-se de fundos imobiliários, lançados há menos de uma década no Brasil.

As cotas de um ou mais empreendimentos - geralmente shoppings, edifícios de escritórios, flats ou hospitais - podem ser compradas por pessoas físicas ou jurídicas, que passam a ter participação nos ganhos com a locação de seus espaços.

Em relação ao investimento em casa, apartamento ou sala para alugar, há vantagens. "Não é preciso comprar um imóvel inteiro", diz Martim Fass, da Administradora Rio Bravo. E costuma render mais.

Há duas possibilidades de compra de cota: na emissão primária (lançamento de um novo fundo) ou no mercado secundário (no pregão da Bolsa). No primeiro caso, há um valor mínimo de investimento, que pode ser de R$ 1.000,00, mas o piso costuma ser de R$ 10.000,00. "Não há uma regra", explica Rodrigo Machado, da Administradora Brazilian Mortgages. No mercado secundário, a flexibilidade de valores é maior. É possível comprar uma única cota de R$ 100,00, por exemplo. Porém ela vai custar mais do que isso, pois dependerá da negociação com o vendedor.

O ágio na compra é um problema deste tipo de investimento. "Há poucos fundos imobiliários na Bolsa", diz Fass. Dos cerca de 70%, um terço é de varejo - podem ser comprados por pessoas físicas e nenhum é aberto: quem não adquiriu cotas no lançamento só poderá fazê-lo no pregão.

Sem manutenção - Uma cota de R$ 100,00 do Shopping Pátio Higienópolis está sendo negociada a R$ 150,00. "Vendo amanhã se quiser", fala o médico Paulo César da Silveira, que adquiriu cotas do Shopping na emissão primária - que costuma ser divulgada em veículos de comunicação. "Não tenho de me preocupar com manutenção", diz, em comparação com a compra de imóvel para alugar. "Além disso, não há incidência de Imposto de Renda sobre o rendimento, que gira em torno de 1,25% ao mês", complementa.

A boa notícia é que, com o aquecimento do mercado, as administradoras de fundos planejam emissões de cotas de novos empreendimentos ainda no primeiro semestre. "Haverá lançamento entre junho e julho", estima Fass, da Rio Bravo.

Texto: Edson Valente - Editor-assistente de Imóveis da Folha.

Aplicação Imobiliária tem risco baixo

Tradicionalmente, imóvel próprio é sinônimo de segurança. Assim, nada mais lógico que o fundo imobiliário ser um investimento de baixo risco.

Mesmo que o empreendimento fracasse - o centro comercial fique às moscas, por exemplo - secando a receita dos aluguéis, "sobrará o patrimônio do edifício, na pior das hipóteses", fala Rodrigo Machado, da Brazilian Mortgages.

"O imóvel é intocável. Diferentemente de acionistas de empresas, o fundo imobiliário não herda dívidas", compara.

A rentabilidade de um fundo imobiliário costuma ficar entre 0,6% e 0,8% mensais, segundo o economista Miguel de Oliveira, vice-presidente da Anefac (Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade).

"Mas é difícil precisar o valor", observa a economista Amaryllis Romano, da Consultoria Tendências. "Varia muito. Pode ser menos arriscado, gera ganhos menores que os de outros fundos, como CDBs (Certificados de Depósito Bancário)", complementa.

O perfil do investidor, caracteriza a economista, é similar ao de quem compra um imóvel para alugar. "Alguém que não seja muito arrojado, um investidor conservador de ações, que não vai precisar de dinheiro amanhã", define.

Para aumentar mais ainda a segurança do negócio, Martim Fass, da Rio Bravo, sugere averiguar quem são os construtores e incorporadores - se são empresas sólidas, idôneas.

"Os investidores preferem um empreendimento já pronto a um outro que esteja em construção", lembra Machado.

Se um prédio comercial é alugado para uma única empresa, o risco é maior. "Se ela tiver algum problema, isso vai se refletir diretamente na rentabilidade do cotista", diz.

Além do fundo imobiliário, outra opção de investimento são os CRIs (Certificados de recebíveis Imobiliários), títulos de renda fixa com rendimento atrelado a operações no mercado imobiliário.

"É uma alternativa mais direcionada a grandes investidores", destaca Machado. "As emissões partem geralmente de R$ 300 mil".

Texto: Edson Valente - Editor-assistente de Imóveis da Folha

Aluguel gera rendimento maior que o da Poupança

Para investidores do mercado imobiliário que assistem ao aumento da demanda, sobretudo por apartamentos de um e de dois dormitórios, a locação pode ser um novo vilão.

Em 2007, de acordo com o Secovi-SP, a rentabilidade média do imóvel para aluguel como investimento bateu nos 10% anuais ou 0,8% mensais - mais que o rendimento da poupança, de 0,6% ao mês.

Os usados são os que oferecem maior rentabilidade: seu aluguel chega a 1% ou mais do valor de compra - apartamentos novos são alugados, em média, por 0,7% de seu valor total.

Mas, apesar da boa perspectiva, ainda há aspectos que afugentam os mais cautelosos.

"A Lei do Inquilinato e as dificuldades de tirar o inadimplente do imóvel não atraíam os investidores, e isso ainda representa um medo geral", avalia a pesquisadora do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP, Eliane Monetti.

Ela explica que não é possível prever o que acontecerá em dois ou três anos, quando os muitos lançamentos vendidos no último ano forem ocupados.

"Hoje, esses compradores esperam por suas chaves em imóveis alugados, o que também aumenta a concorrência pela locação", raciocina.

"Por outro lado, as melhorias nos processos jurídicos de proteção ao proprietário voltam a atrair investidores para o setor, que passam a olhar mais a locação voltada às classes média e média baixa", conclui.

Busca de Oportunidades - Do lado do locador, analistas recomendam alguns caminhos para economizar no aluguel.

Para Wilson Gomes, consultor da ABMM (Associação Brasileira dos Moradores e Mutuários), que prevê "preços maiores e dificuldades de locação para 2008", a dica é ficar no contrato anterior para não sentir o peso do mercado aquecido.

Tendo nascido e crescido no Butantã, a publicitária recém-casada Elen Coutinho Cavalcante, não pretende deixar o bairro. "Queremos uma casa, e aqui a oferta é melhor, e os preços, menores", justifica.

Já Paulo Henrique de Oliveira, advogado, desistiu de alugar: "quero ficar em Pinheiros, onde o aluguel do tipo de apartamento que procuro sai por R$ 1.800,00, em média; a prestação do mesmo imóvel não ultrapassará R$ 2.200,00, o que torna a compra mais atrativa".

Texto: Giovanny Gerolla - Colaboração para a Folha de São Paulo

Fonte: Jornal Folha de São Paulo - 10/05/2008